De acuerdo con el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, se entenderá por servicio de alquiler de alojamientos de corta duración (artículo 2.a ) el arrendamiento por un período breve de una o varias unidades, con finalidad turística o no, a cambio de una remuneración, ya sea con carácter profesional o no profesional, de forma regular o no, siéndole aplicable la regulación del arrendamiento de temporada del artículo 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, así como la que resulte de aplicación a los alquileres de embarcaciones sujetos al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, la que resulte aplicable a los arrendamientos de carácter turístico y su régimen sancionador establecido por comunidades autónomas y entidades locales, así como, cuando proceda, la relativa a la protección y defensa de las personas consumidoras y usuarias.
Para proceder al registro se deberá presentar la solicitud para la que se solicita un código de registro de alquiler de corta duración (con los requisitos que determina el artículo 9 del citado Real Decreto) en el Registro de la Propiedad o en el Registro de Bienes Muebles (en la Sección de Buques y Aeronaves para aquellos casos en los que el alojamiento esté sobre una embarcación o artefacto flotante) para que sea objeto de una calificación registral, que comprobará toda la documentación presentada asegurando la no existencia de elementos obstativos para ella, de acuerdo con la normativa (de ámbito estatal y del resto de administraciones territoriales) aplicable en cada caso y los posibles acuerdos de la comunidad de vecinos conforme a la Ley 49/1960, de 21 de julio, y realizando un control de determinados requisitos urbanísticos, administrativos y aun civiles que deben cumplir los alojamientos de corta duración.
Finaliza el procedimiento de registro con un número de registro único de alquiler, que es el identificador único de una unidad expedido por el Registrador de la Propiedad o de Bienes Muebles competente que permite la identificación de una unidad, siendo una unidad un alojamiento amueblado, afecte o no a la totalidad de éste cuando así esté previsto en la normativa aplicable, que es objeto de la prestación de un servicio de alquiler de alojamiento de corta duración.
Si los estatutos de la comunidad de vecinos en la que esté integrada la finca registral impusieran la obligación de destinar las viviendas de que consta el edificio a “viviendas familiares de personas de reputación intachable”, en ese caso la definición de vivienda familiar, hogar, residencia familiar de carácter permanente, excluiría en principio la posibilidad de un alquiler de corta duración. Si además se incluyera un artículo en los estatutos prohibiendo “la instalación en la casa de oficinas, colegios y consultores, así como de toda clase de industrias que puedan ocasionar perjuicios a los vecinos”, y estableciendo que “los pisos se destinarán a vivienda y no podrán instalarse en ellos servicios o industrias de ninguna clase”, se excluiría definitivamente un alquiler de corta duración.
Así se establece en la Resolución, de 24 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública teniendo en consideración que la Sentencia, de 18 de febrero de 2025, del Tribunal Supremo exige una prohibición fundada en una estipulación clara y precisa. El Alto Tribunal además ha establecido que la explotación de las viviendas con fines turísticos tiene la consideración de actividad económica, y en el mismo sentido el Decreto 101/2018, de 3 de julio, del País Vasco, con referencia a la Ley 13/2016, de 28 de julio, de Turismo de la comunidad autónoma del País Vasco configuró a las viviendas y las habitaciones de viviendas particulares para uso turístico como empresas turísticas de alojamiento.
Sin el número de registro único, el inmueble o unidad parcial del mismo no podrá ofertarse en las plataformas en línea de alquiler de corta duración, y dicha asignación ha de suponer tanto un control exhaustivo de los requisitos debidos como una depuración de aquellos alojamientos que no cumplen los requerimientos exigibles, ya sean estos de naturaleza administrativa, urbanística o civil.
Ahora bien, según se establece en la Resolución de 29 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública la asignación de número de registro único de alquiler simplemente garantiza que la unidad alojativa en cuestión reúne los requisitos para ser objeto de un arrendamiento de corta duración, pero no determina que dicho arrendamiento de corta duración vaya efectivamente a realizarse.
