La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (también aplicable a la novación modificativa de préstamos hipotecarios según su disposición adicional sexta) encomienda a notarios y registradores:
1.- el control de la transparencia material;
2.- el control sobre existencia de cláusulas declaradas abusivas en los términos establecidos en los artículos 84 y siguientes del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre.
Así, el artículo 84 establece que “Los Notarios y los Registradores de la Propiedad y Mercantiles, en el ejercicio profesional de sus respectivas funciones públicas, no autorizarán ni inscribirán aquellos contratos o negocios jurídicos en los que se pretenda la inclusión de cláusulas declaradas nulas por abusivas en sentencia inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación”.
Y el artículo 258.2 de la Ley Hipotecaria establece que “El registrador de la propiedad denegará la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación”.
Queda claramente fuera de la competencia del registrador (y del procedimiento registral) la realización de un juicio de ponderación para apreciar directamente la vinculación genérica del consumidor a la voluntad del empresario (artículo 85.3), o a la existencia de indemnización desproporcionadamente alta (artículo 85.6) según establece la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de julio de 2018.
Para que las entidades puedan cobrar comisiones a sus clientes, la Sentencia del Tribunal Supremo número 566/2019, de 25 de octubre, establece que deben cumplirse dos requisitos:
1.- que retribuyan un servicio real prestado al cliente;
2.- que los gastos del servicio se hayan realizado efectivamente.
Por tanto, las entidades bancarias no podrán cobrar por servicios que no hayan solicitado o aceptado los clientes, que deberán haber sido informados, personalmente y por anticipado, del importe que van a tener que pagar por ese servicio.
La Resolución, de 9 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública menciona que en la Memoria del Servicio de Reclamaciones de 2009 del Banco de España se establece que la comisión por reclamación de posiciones deudoras compensa a la entidad por las gestiones efectivas realizadas para recuperar la deuda impagada por su cliente; debe estar recogida en el contrato; y para que sea acorde con las buenas prácticas bancarias debe reunir los siguientes requisitos mínimos:
1.- el devengo de la comisión está vinculado a la existencia de gestiones efectivas de reclamación realizadas ante el cliente deudor;
2.- la comisión no puede reiterarse en la reclamación de un mismo saldo por gestiones adicionales realizadas por la entidad con el mismo fin, ni siquiera cuando, en el caso de impago en el tiempo, este se prolonga en sucesivas liquidaciones;
3.- su cuantía debe de ser única, no admitiéndose tarifas porcentuales;
4.- no puede aplicarse de manera automática.
Dicha doctrina ha sido matizada en la Sentencia del Tribunal Supremo número 431/2020, de 15 julio, en el sentido de que se debe distinguir entre la previsión contractual de existencia de la comisión (lo que entraría dentro de la calificación registral), y su efectivo devengo y cobro, en su caso (cuestión que queda al margen de la misma por ser de apreciación judicial), para concluir que no existe automatismo y la cláusula es válida si se prevé el devengo de la comisión por impago solamente cuando se produzca la correspondiente gestión solicitando su regularización.
