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La inscripción de una obra nueva por antigüedad.

D. Vicente Valle. Abogado, para la Escuela de Estudios Notariales –Enotariale

By enero 5, 2022enero 7th, 2022No Comments

La doctrina de la Resolución de 10 de marzo de 2012 de la Dirección General de los Registros y del Notariado entiende que la acreditación de la antigüedad de la obra a través de la certificación catastral se despliega en un doble aspecto: en relación con la construcción que se declara, y en relación con la parcela sobre la que ésta se asienta.

Para ello es necesario realizar una previa operación de correspondencia de la referencia catastral con la finca registral, que se regula en el artículo 45 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, cuando dispone: «(…) se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos: a) Siempre que los datos de situación, denominación y superficie, si constara esta última, coincidan con los del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad. b) Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 por ciento y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. Si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente, notario o registrador».

Como ya se declaró en la Resolución de 22 de marzo de 2017 de la Dirección General de los Registros y del Notariado no es inscribible la obra nueva si la descripción que de la parcela se hace en la certificación catastral en nada coincide con la del Registro, es decir, cuando difiere la superficie, los linderos, la naturaleza del terreno y el paraje en el Registro y en la certificación catastral con la que se pretende acreditar la antigüedad.

El sistema de folio real imperante en nuestro Registro obliga a un plena descripción e identificación de las fincas. Y cuando hay un cambio en la naturaleza y datos descriptivos de una finca inscrita, no pueden acreditarse tales extremos mediante la simple aportación de una certificación catastral referida a una parcela que en nada se asemeja a la finca inscrita, sin perjuicio de que pueda acceder la edificación al Registro si se acredita por otros medios su antigüedad en los términos previstos en el artículo 28.4 de la Ley de Suelo y 52 del Real Decreto 1093/1.997, y siempre que resulte justificado que las coordenadas de la edificación se encuentran ubicadas en la finca registral, como exige el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, comparando los recintos derivados de las georreferenciaciones de la finca en la que se ubica la obra nueva y la de la superficie ocupada por la edificación, como se dijo en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de abril de 2019. Asimismo, las modificaciones descriptivas podrían acreditarse mediante el específico procedimiento previsto para ello en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en el que podrían practicarse las diligencias necesarias.

Por tanto, como se declaró en la Resolución de 22 de diciembre de 2021 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública no acreditada la correspondencia entre la referencia catastral de la parcela y la identidad de la finca hay que acudir a los otros medios de acreditar la antigüedad de la construcción a que se refiere el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, que son: la certificación del Ayuntamiento, la certificación técnica o el acta notarial, que acrediten la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.