El artículo 205 de la Ley Hipotecaria establece que “[S]erán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto”.
Por lo tanto, para poder acreditar que el otorgante de un título público traslativo haya adquirido su derecho con anterioridad se establecen dos requisitos: uno relativo a la forma documental y otro relativo al tiempo.
En cuanto a la forma documental se acreditará la previa adquisición de la propiedad de una finca mediante título público, que es una especie concreta y especialmente cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes; y en cuanto al tiempo, la adquisición previa se habrá producido al menos un año antes del otorgamiento del título público traslativo que operará como título inmatriculador.
También, como ha señalado la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en la Resolución de 22 de septiembre de 2025, cuando se trata de la aceptación de una herencia y de la formalización en título público de la adjudicación y adquisición de la propiedad de los bienes hereditarios, si con posterioridad se otorga un título traslativo de ellos a un tercero, el plazo de un año al que se refiere el artículo 205 se puede computar desde el fallecimiento del causante de la herencia, momento desde el cual se puede entender adquirida por el heredero la posesión y por ende la propiedad de los bienes hereditarios, conforme a los artículos 440, 657, 989 y 1068 del Código Civil.
Ante la ausencia de título previo cabe señalar que el defecto podrá subsanarse mediante la tramitación del acta de notoriedad conforme al artículo 209 del Reglamento Notarial, y de acuerdo con las exigencias expresadas en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria y del criterio de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública expresado, entre otras, en la Resolución de 11 de junio de 2018 en la que considera necesario que el Notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha; además, no hay que olvidar que dicha acta deberá ser autorizada por Notario competente, de conformidad con el criterio sostenido por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en su resolución de 20 de noviembre de 2024.
Como establece el Reglamento Notarial por acta de notoriedad podrán legitimarse hechos y situaciones de todo orden, cuya justificación, sin oposición de parte interesada, pueda realizarse por medio de cualquier otro procedimiento no litigioso. La declaración que ponga fin al acta de notoriedad será firme y eficaz, por sí sola, e inscribible donde corresponda, sin ningún trámite o aprobación posterior.
