La Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, modificó la legislación notarial e hipotecaria en aras a que la actuación de los notarios y registradores contribuyera a la prevención del fraude fiscal de forma activa.
Por ello la Ley del Notariado (LN) establece en el artículo 24.4 que en “las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes”.
Y delimita a continuación tanto el contenido como la extensión con que ha de realizarse esa identificación de los medios de pago exigiendo que “deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria”.
Además, en el artículo 177.2 del Reglamento Notarial (RN) se impone al notario una obligación de identificación de los medios de pago cuando concurran tres requisitos: a) que impliquen declaración, constitución, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles; b) que sean a título oneroso, y c) que la contraprestación consista en todo o en parte en dinero o signo que lo represente.
En cuanto a la calificación de los registradores de la Propiedad se estableció:
a) La obligación de comprobar (artículo 21 de la Ley Hipotecaria, en adelante LH) que las escrituras públicas del artículo 24 de la LN expresan tanto “las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos” como “la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la LN”.
b) El cierre del Registro (artículo 254.4 de la LH) respecto de esas escrituras públicas en las que, consistiendo el precio en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, “el fedatario público hubiere hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados” (artículo 254.3 LH). En estos casos, en los que se produce la negativa total o parcial a identificar el medio de pago, se entenderá que dichas escrituras adolecen de un defecto subsanable, que se puede subsanar con otra escritura “en la que consten todos los números de identificación fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados” (artículo 254.4 de la Ley Hipotecaria).
A su vez el artículo 11 de la LH, respecto a la constancia del precio en la inscripción, establece que: “en la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago, debiendo acreditarse los medios de pago utilizados, en la forma establecida en los artículos 21, 254 y 255 de esta Ley. La expresión del aplazamiento del pago no surtirá efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aquél con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la transmisión de dos o más fincas, se determinará el correspondiente a cada una de ellas. Lo dispuesto en el párrafo precedente se aplicará a las permutas o adjudicaciones en pago cuando una de las partes tuviere que abonar a la otra alguna diferencia en dinero o en especie”.
Como estableció la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en la Resolución de 7 de octubre de 2025 “de la dicción de estos preceptos se desprende que la constancia de los medios de pago es exigible en los actos o contratos de trascendencia real relativos a bienes inmuebles, de carácter oneroso y en que, además, la contraprestación consistiere en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente. En definitiva, será aplicable, como regla general, a todos aquellos supuestos inscribibles en que se documente un tráfico de dinero”.
